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NMRパイプテクター^®｜コラム#44
マンション管理適正化法改正と修繕積立金不足問題

更新：2022年7月29日

　分譲マンションを購入すると毎月のローンの他に管理費、修繕積立金などが必要となってきます。
マンション維持のためとは言え、多くの人にとっては結構な負担だというのが本音ではないでしょうか。また、積み立てられた修繕積立金については管理組合、管理会社に運用を任せている場合が多く、お金の使い道についてはそれが本当に適正であるのか？将来的に問題は無いかという事について把握できている方は少数であるのが実状です。専門的な知識は無いけど、管理組合、管理会社が長期修繕計画を立てているから安心だと思っていると危険かもしれません。調査では3割のマンションで修繕積立金が予定より不足との調査結果がでています。現在、築40年のマンションが80万戸を超え、20年後には367万戸にまで増えると見込まれているため、マンション維持のための適正な運用が不可欠です。これらの問題を改善するためにマンション管理適正化法が施行されています。

「管理計画認定制度」の完全施行開始

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• マンション管理適正化法が改正され、今年の4月から完全施行となった「管理計画認定制度」は、管理組合が定めた管理に関する計画（管理計画）が一定の水準を満たしたマンションを自治体が認定する制度です。
  その認定基準には、総会の年1回以上の開催や管理規約の作成、管理費・修繕積立金の区分経理や適切な設定などが盛り込まれています。この中でも、管理・修繕積立金の管理で悩まれる管理者の方も多いのではないでしょうか？

修繕積立金の不足は何故起きるの？

• そもそも長期修繕計画を立てているのに修繕積立金は何故不足するのでしょうか？
  一番の理由として初期の金額設定が低いためと言われています。新築の時には、毎月の費用が安い方が当然分譲マンション販売に有利である事から、管理会社の利益になりにくい修繕積立金が低く設定されるケースが多いのです。それでも新築から数年は、修繕費を使う事も少ないのであまり問題にはなりません。
  ですが予定になかった修繕の発生や修繕工事費の高騰が続いている事から、修繕積立金と予定される修繕計画にずれが生じ、積立金不足が生じてきます。
  修繕工事費の高騰に関しては、2013年から20～30％工事費が増加。工事材料となる鋼鉄は2020年1月時点の1ｔ/15万円から、2022年7月現在1ｔ/22万円まで大幅に高騰している状況であり、数十年先を見越す必要のある長期修繕計画がいかに難しいかが分かります。

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修繕積立金が不足してしまったら？

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• 修繕積立金が不足となる事が分かった際には、毎月の修繕積立金費用の増額が必要となります。これは住民の理解をすぐに得る事が難しい場合も多く、その間にも積立金不足問題は増大していきます。マンションの経年と共に必要な修繕は増え、段階的に修繕積立金も増額が見込まれますが、入居者が高齢化していく中では増額への対応が困難な場合も多い事は簡単に想像できます。東京都の調査では、高齢の入居者が多くなる1983年以前築のマンションの16％で管理不全が起きているとされます。

修繕費の中でも高額な給水管の修繕費を大幅削減！

• そもそも修繕積立金の初期設定金額が低かったという事は、適正金額で無かったと言い替える事ができます。ですが、計画されていた修繕費が大幅に削減できるとしたらどうでしょうか？大規模なマンションでは、億単位の工事費が必要な給水管更新の費用を5～10分の1にまで削減出来ます。 今回は、修繕積立金の内訳の中でもコストの高い配管メンテナンスでコストパフォーマンスの高さを誇る当社の「NMRパイプテクター^®」について実例を交えご紹介いたします。

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実際に当社が見た修繕積立金不足と問題解決の実例

関東地区のタワーマンション（築1997年）では築20年が経過した2017年にNMRパイプテクター^®を導入しました。
この管理組合では長期修繕計画に基づき、今後積立てる修繕積立金の合計額と、計画されている修繕費の合計額をグラフで経年毎にまとめました（表1）。グラフでは、2036年まで積立金は必要な修繕費を上回り健全な管理が出来ていますが、2037年で大幅に積立金不足が発生する見込みである事が分かります。

実はこの原因が2037年に給水管の更新工事を計画している事によるものです。
配管更新は修繕の中でも高額な工事となり、タワーマンションとなると数億円以上が必要となります。修繕費と積立金についてグラフでまとめていたこの管理組合では、早い段階でこの問題に気が付く事ができ、長期修繕計画の見直しを計りました。管理組合では修繕費を削減するための配管更生候補がいくつか挙った中、選ばれたのがNMRパイプテクター^®でした。表2のグラフは、NMRパイプテクター^®を導入した場合の修繕費と積立金についてのグラフですが、2037年以降の積立金不足が大幅に解消されている事が分かります。

長期のマンション維持を想定していた管理組合では、修繕費削減効果の他にも建物寿命まで配管を延命可能なNMRパイプテクター^®の防錆効果が長期修繕計画には最適だと判断したのです。 当社では今回のマンション以外にも建物を管理する中で、水配管の修繕費に悩まされているケースをいくつも見てきました。現在まで、NMRパイプテクター^®は4,300棟以上の建物で導入され、多くの水配管に関する問題を解決してきた実績があります。

低コストで配管メンテナンスを実現し、修繕積立金不足を解消！

「NMRパイプテクター^®」とは、独自の工法で配管内の新たな赤錆発生を防止し、既存の赤錆を水に溶けない黒錆に還元し配管内を更生する装置です。給水管更新、更生の費用削減はもちろんの事、他にも様々なメリットがあります。

NMRパイプテクターと配管更新の比較

マンションの配管更生なら、日本システム企画へご相談ください！

ここでご紹介した「NMRパイプテクター」は、既に国内外で約4,300棟の建物で防錆効果にご満足してご利用いただいております。 当社の企業理念の一つに、「環境と健康に役立つ商品を提供し、社会に貢献する」という一文があり、マンション管理で悩まされる修繕積立金のお悩みを解決し、社会の貢献に努めてまいりました。 日本システム企画株式会社では、ご相談や見積もりなど無料で承っております。マンションの配管メンテナンスにご興味がある・お悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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