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「マンション管理新聞」
2020年6月25日 第1141号

「マンション管理新聞」2020年6月25日 第1141号

「マンション管理新聞」2020年6月25日 第1141号にて、NMRパイプテクター®の導入先マンション「パレス鶴見」について掲載されました。以下、本紙掲載内容一部抜粋です。


NMRパイプテクター 設置物件訪問「パレス鶴見」

給水管劣化対策未実施の高経年マンションに朗報 築39年目、設置前比較で錆閉塞率35%改善

給水管劣化対策未実施の高経年マンションに朗報だ。築39年目に初めての劣化対策として給水管更生装置「NMRパイプテクター」(以下パイプテクター)を設置したマンションで、確実な効果が発揮されている。同マンションを訪ね導入経緯と現状、今後について聞いた。

神奈川県横浜市鶴見区のパレス鶴見は1972年1月竣工で、今年で築48年を迎えた5階建て32戸のマンションだ。日本システム企画(本社東京)が開発したパイプテクターを9年前の築39年目に設置した。竣工以来初めて実施した給水管劣化対策だった。 パイプテクターは赤さびの進行を防ぎ、赤さびの黒さび化による体積収縮で閉塞を減少させると同時に継ぎ手部ねじ部の脱落を防ぎ、配管内強度を現在より強くすることが出来る装置だ。 同マンションは1階部分を所有し事務所としていた建設会社が建築、管理も受託していた。管理組合はあったが、実際の活動はゼロに等しかった。

「ゼロからの出発だった」

管理組合会計資料はオープンにされず、管理費と修繕積立金の区分も不明瞭だったため、一部の区分所有者が管理組合の健全化に乗り出した。そんな矢先に同建設会社がマンションを手放し、管理業務からも撤退することになった。現理事長の金谷和夫氏が1階部分を全て購入、管理組合の正常化に本格的に乗り出す。今から19年前のことである。
「外壁もぼろぼろで、建物に全く手を入れてなかったので、外から見たら幽霊マンションだった」(金谷理事長) 管理業務を現管理会社に委託することからスタートした。 まさに「ゼロからの出発だった」(金谷理事長)
まず、手を付けたのが外壁補修だった。区分所有者から一時金を撤収するとともに管理組合としても公的金融機関からの借り入れをして資金を工面、工事を実施した。
「外壁の化粧直しはしても給水管などの「中身」が常に心配だった」(金谷理事長)共用部の給水管劣化対策は管理組合が実施できても専有部の配管は各区分所有者の管理責任だ。 「そうは言っても管理組合として何らかの対策が必要と考え、何かいい方法はないかといろいろ調べた」(金谷理事長)管理会社から提出された長期修繕計画には、ステンレス管での配管更新の記入があった。 「借金の返済もあり配管更新に耐えられる体力もない」(金谷理事長)

パイプテクターと出会った。

そんなとき、どこで情報を得たか覚えていないそうだがパイプテクターと出会った。「病院の赤水対策で効果が出ているとの説明を聞いて「うまくいけばすごいこと」になる」 と判断、理事会に諮り、議会で承認される。「お金がない中での判断、設置して効果がなかったとなれば、住民の皆さまをがっかりさせてしまう。そこで、「効果がなかったら返金してほしい」との交渉を行い、契約書の中にも明示した」(金谷理事長) 実は、この効果保証は日本システム企画にとっての契約システムでもあった。「さび閉塞率改善などに一定の効果判定が得られない場合には、代金を返金すると同時に、装置を取り外し設置前の状態も復旧する」ことを約束している。 では、その結果は?効果が実証され、設置7年半経過した時点での内視鏡調査では1箇所は設置前と比べて35.3%改善、もう1箇所は17.4%の改善を示している。「現在、築48年経過で赤さび問題なく、効果があると実感している。今は建物寿命が延びているかもしれないが、私は60年と見ている。築60年まで残り12年だが、それまではパイプテクターでの延命を期待している」と金谷理事長は話す。 同マンションが建つ地域は現在準工業地域。建て替えるとなれば、同一面積での建築は無理、「建て替えまでパイプテクターで延命してほしい」と金谷理事長は願う。

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